自己卖房子，不通过中介的步骤

买家不舍得用中介，我是卖方，房子是满五唯一的，有户口在里面。房屋成交价150W，我打算置换房子的。

买方不贷款

步骤1 签定 《购房金合同》 （此合同是买方找来的，不在交易中心，而是私下签署，比如3W定金，违约方赔偿3W）

步骤2 买卖双方一起去交易中心，我挂牌，然后双开各开资金监管专用结算账户。双方签署《上海市房地产买卖合同》和《资金交割监管合同》
当天我得到第一笔第一期房款50W（约定的数字，据说不能低于总价30%） 审税15天

步骤3 双方去房产交易中心过户，当天我得到 除了尾款外的其余部分80W（80W也是约定价格） （步骤2过户需要15工作日）

步骤4 我在步骤3的期间去迁走户口，让买家给我30天时间

步骤5 按照约定时间将水电煤之类的过户给下家

步骤6 买房去拿产证

步骤7 我拿到完结单，买家给我尾款

问题1 我想问下，这个是买方单方面和我说的流程，懂的帮我看下，这个流程完全正确吗？？哪里是我需要注意的地方？？？哪些地方必须要求买方怎么样的，我真的太怕万一出漏洞了，毕竟是家里唯一的财产。

问题2 步骤1，定金真的可以随便网上拉个合同下来签署吗？不需要再房产中心有人监管吗？有法律效应吗？