一般房屋买卖合同里都会有关于贷款办理条款的约定的，如果约定的条款并不违反法律强制性规定，一般都要按合同条款约定的来履行。
但是要是真的贷款下不来，那就只能退房了，或者全款支付，但大部分人可能都会选择退首付款。可是能否退回所有首付款，就必须要看是否需要赔偿违约金，而是不是算自己违约，也是要分情况。
情况一：是开发商原因
如果你的房贷办不下来的主要原因在于开发商，比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房等这类原因，那么就完全可以要求开发商退还全部首付款、定金以及损失的利息，因为这属于开发商违约在先，和你一点关系都没有。
情况二：自身原因
如果是自己的原因导致贷款批不下来，比如收入达不到月供的两倍、征信不合格、贷款人年龄和房龄不符合贷款需求等个人原因，那就属于购房者违约，那就只能承担相应的后果，赔偿违约金了才能拿回首付款。违约金的数额根据合同规定，一般不超过房屋总价的20%。
情况三：非双方的其他原因
那还有一种情况就是，既不是开发商的原因，也不是你个人原因，那就可以和开发商、卖家协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，也可以起诉并提供相应的证据，要求退还首付款、定金。
扩展资料
法律依据：
根据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》
第二十三条
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
参考资料：百度百科-关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。
3、非买卖双方的原因：如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同;逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。
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