选房购房有哪些需要注意的事项？

您好，选房需要注意以下内容：

1、确定购房目标

买房要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置；根据自己的经济承受能力(但要注意同一类户型面积有大小，还有层次朝向的关系)要有购房的预算总价；选择合适的付款方式；究竟是买现房还是期房；对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。

2、容积率比得房率更有意义

现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。

3、配套设施

交通--不论是自住还是投资，能否升值都是买房要考虑的重要因素。而随着城市的发展，交通便捷及配套完善越显重要，它将是房子保价增值的主要。教育--孩子的教育问题成为家长最为重视的问题之一，择校而居也影响着家长首次购房或置业升级。详情

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一、房产所有证的办理

第一步，买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议（存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》）等有关文件和证明在交易所进行登记。

第二步，交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核（存量房屋需价格评估报告），并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

第三步，买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续费、契税，印花税等税费后，就可以办妥过户手续。

作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局（房地局）。

二、购房时如何审核开发商

1.“五证”

商品房预售（销售）许可证：建设用地规划许可证；国有土地使用证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证。

2.注意要点

开发商的营业执照是否已经年检；开发商的资质证书。审查以上证件，一定要原件，特别是国有土地使用证，以防将土地使用权转让前预留复印件等欺瞒做法。

三、假冒房屋产权证的识别

1.看外观

从外观上看，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。

2.看水印图案

真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案，平铺着就能看见。

同时，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有。

3.放大看

在放大镜下。可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而且仔细看可以发现，真房产证上的阿拉伯数字编号，与第四套人民币贰角上面的阿拉伯数字粗细一样。

四、住房选购常识

1.房屋结构

房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性，一般有砖混结构和砖木结构等，并具有抗震设计。

2.房间布局

布局应实用、舒适、经济、合理，能符合家庭成员的居住特点，并且通风、采光也要好。

3.房屋装饰

内墙、地面、楼面、阳台等各部分的装饰应整洁、美观、典雅，与家庭的文化修养相适应。

4.配套设施和材料情况

房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备、水、电、煤气设施情况都要充分考虑，高层楼房还要考虑到电梯情况。

5.生活配套设施情况

要具有方便完善的道路、商业服务、文化教育、邮电通讯等等服务设施。

6.房屋外观

包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观，有独特个性和民族情调。

7.房屋之间的间距和层次

不同房屋之间的距离、布局要合理，不能影响通风及阳光照射，房屋的层次高度和位置要好，视野应尽量开阔。

8.房屋所属地段情况

要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件，以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。

9.要有完备的保安、消防、保洁人员以及相应的设施配置。

10.环境情况

房屋卫生状况应良好，周围有适当的绿化，并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪音污染等情况。

五、现代住房卫生标准常识

1.日照

每天日照两小时是维护人体健康的最低需要。

2.采光

窗户的有效采光面积和房间地面面积之比不应小于1∶15。

3.层高

南方住宅层高不低于2.8米，北方则以2.6～3米为宜。

4.微小气候

室温冬天不应低于12℃，夏天不应高于30℃；相应湿度不应大于70%，风速在夏天不应少于0.15米/秒，冬天不应大于0.3米/秒，噪声要小于50分贝。

5.空气洁度

居室内空气中某些有害气体、代谢物质、飘尘和细菌总数不能超标。容易引起过敏症的化学物质的浓度低，易挥发的化学物质的胶合板、墙体装修材料等没用或少用。

装有性能良好的换气设备；有良好的局部排气设备。

六、挑选房型要注意

1.尽可能减少不必要的死角面积和交通面积。房屋要方正，这不但有利于家具的摆放和人在居室内的活动，而且给人以稳重、宽敞的感觉。

2.房门的开向位置要合理。居室各房间的空间要相对独立，室内房门开设的方向和位置，要考虑到不要影响实用空间面积、居室私密性和空间阻断性等因素。

3.单元内不同空间要有相对合理的面积。卧室以13～15平方米为宜，厨房以6平方米左右为宜，客厅的面积要尽可能大一些，卫生间最好是将盥洗和如厕分开。

4.重视客厅的设计。客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的私密性和安静。

5.重视阳台的功能。良好的家居设计。是大客厅与明亮宽敞的落地阳台门和室外美景的有机结合，给居者以开阔的视野和良好的心境。

七、什么户型不可取

1.客厅

客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅。如果有客人在谈话，实在是不方便。

2.卧室

卧室无私密性，即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，容易被监视或监听。

3.厨房

厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

4.卫生间

卫生间居中，不利于浊气散发；如居中且厨厕相连，就更不适宜了。

八、不计量建筑面积有哪些

层高小于2.2米的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

建筑物内的操作平台、上料平台，及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

骑楼、过街楼的底层用做道路街巷通行的部分；

利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋等。

九、选购期房应注意

1.看项目

对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要轻易被迷惑。

2.看地理位置

所有房地产广告都会画个位置示意图，示意图上的江湖、山川看起来何等漂亮，而现实中往往不是那么回事。

3.看价格

应弄明白是均价还是起价。

4.看外观图

一定要识别外观图，究竟是实景图还是效果图，电脑拟制的一定要小心。如有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。

5.看开发商

看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得信赖。不了解别轻易购房。

6.看优惠

优势与优惠广见报端，其实一点小优惠对大量的购房款来说不算什么，小心为蝇头小利将老本栽进去。

7.看资质证号

如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。

8.看按揭

根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

9.其他

广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺，在签合同时，千万别忘了这些内容。

十、二手房购买须知

1.产权

房屋产权一定要完整。看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房产是否与卖房人是同一个人；验看产权证的正本，并到相关部门查询真实性；要确认原单位是否允许转卖等。

2.估价

除房地产管理部门对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据外，交易双方也可委托评估事务所进行评估，以作为交易价格的参考。

3.质量

要了解一下该住房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；要观察房屋的内部结构，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的痕迹等。此外，还要了解装修的状况。

4.环境

观察小区绿化工作；物业管理公司提供的服务及各项收费标准；了解房屋的历史与邻居组合；拜访邻居、居委会或值班人员，以了解情况。

5.清洁

入住之前，对二手房进行一次彻底的消毒很有必要。

十一、建筑面积误差处理须知

1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

2.面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房，卖方应在买房人提出退房之日起30日内，将已付房价款退回，同时支付已付房价款的利息。

如果产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内的房价款，由房地产开发企业承担，但产权归购房人。

3.产权登记面积小于合同约定面积时，其误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由卖房人返还购买人，绝对值超出3%部分的房价款，由卖房人双倍返还购房人。

十二、哪些房屋不能买卖

1.房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权，但未取得土地使用权证书，未按土地使用权出让合同约定进行投资开发总额在25%以上土地，以及买卖房屋已经建成，未持有房屋所有权证书的房屋，均不得进入买卖市场。

2.没有房屋所有权证书（产权证）的房屋，也不能进入买卖市场。

3.依法收回土地使用权的，其所建房屋不能进行买卖。

4.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不能买卖。

5.权属有争议的。房屋的买卖是以卖房者对其欲出卖的房屋享有确定的权利为前提，对于权属有争议的房屋，因其权利不能确定，这种房屋当然不能买卖。

6.共有房屋，未经其他共有人书面同意的。

7.法律、行政法规规定禁止房屋转让的其他形式。

十三、城市私房买卖常识

1.卖方须持《房屋所有权证》和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明。

2.双方签订房屋买卖合同。

3.交纳契税。当事人签订房产买卖合同后，必须经房屋交易管理机关审查，经同意后交纳契税，办理契证手续。

4.办理过户手续。

在上述手续完备后，到房屋管理机关办理产权转移登记手续，领取新产权证。

十四、根据法律合法退房

1.延迟交付房屋

一般超过3个月开发商不能交房的，购房人就可以要求开发商退房，并且要求双倍返还定金或支付房款利息。

2.开发商缺证

如果开发商证件不全，与买房人签署的合同属于无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

3.开发商单方面变更设计

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

4.无法得到贷款

如果是公积金贷款买房，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款的，购房人就可以要求退房。

5.拿不到产权证

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内，无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。

6.房屋面积误差超过3%

目前，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。

7.房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的硬伤。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房；或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

8.房屋质量导致严重影响使用

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用。购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。

9.开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。详情

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