农村集体土地上的房屋,可以买卖吗?

如题所述

不能进行买卖,因为农村的房屋宅基地是属于村集体经济组织所有的,只有本村经济组织成员之间才可以使用,本村经济组织成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体。也就是说,只有本村村民之间的购买协议才是有效的,其他都因违反法律规定而无效。

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第1个回答  2019-07-29

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第2个回答  推荐于2018-07-22
  《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第8条规定,城市规划区内的集体土地,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿出让。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅,有关部门不得为违法建造和购买的住长放土地证和房地产证。
  由此可见,农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖,只能在本农村集体内部进行,否则买卖行为违法,合约无效。
  虽然法律规定小产权的买卖不合法,不受法律保护,但是不少基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下,很多小产权项目打着新农村建设的名义进行发展。村干部手里掌握着村集体用地的公章,私自卖地很容易,在不用交纳土地出让金和各种税费情况下,小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
  再加上低售价、低租金,成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房,购房者购买到了便宜的房子,实现了住房梦。
  但是小产权房不受法律保护,存在很多的风险:
  (一)法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
  (二)房产转让
  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
  (三)政策风险
  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
  (四)监管缺位
  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。本回答被网友采纳
第3个回答  2010-12-20
可以买卖,但是要经过乡镇级政府的批准,而且买的只是房屋的所有权,不包括房屋下面的宅基地!!!本回答被网友采纳
第4个回答  2010-12-22
1、推荐答案很离谱:“乡镇级政府”有权批准农村集体土地上房屋的买卖吗?谁来负责过户?2、卖房子,不卖房子的土地,土地与地上建筑物可以分割吗?3、答案:不能买卖。因为:土地是集体的!谁也无权单个人处分集体的土地!再度鄙视“中顾法律网精英”的回答。4、实在不明白,你就去咨询房地产专业的律师!别听那些伪专家胡说八道。本回答被提问者采纳
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