关于房产交易的一个法律问题
1、张三于1月1日向开发商购买房屋一套，定于5月1日交房，6月1日取两证。
2、张三于2月1日将房屋卖给李四，协议在取得两证后进行过户。双方协议，李四先付80%房款给张三，另外20%在过户完成后再付。
3、开发商未能在5月1日交房，根据张三与之签订的合同，需赔偿给张三违约金1万元。同时也未能在6月1日为房主办好两证，需赔偿给张三违约金1万元。两项共计2万元。
4、在这种情况下，违约金的收益应由张三收取。还是由李四收取？
由谁收取违约金，关键是看张三与李四签的是什么合同。
首先，张三是与开发商签订的房屋预售合同，标的指向的是未来的有产权的房屋，即张三肯定会取得该房屋，其全部收益与风险也应该由张三获得或承担。
也就是说，开发商的违约风险以及违约赔偿收益也都属于张三。但该风险与收益是建立在张三对房屋的物权的基础上的，其他人如果要主张获得对应的收益，必须以获得房屋的物权为基础，没有获得物权，就不能主张获得对应的收益。
那么李四是否获得了该房屋的物权呢？那就要看张三与李四的合同是怎么签订的。如果是在张三与开发商签订的合同后，张三与李四签订房屋背书合同，那么李四就能获得该房屋的物权。也只有这种形式，李四才能主张获得该合同纠纷的违约金。
背书合同实际上是原合同的变更，及原合同的甲乙双方同意其中一方将其全部合同权利义务转让给第三人，第三人成为合同的当事人，转让人则从合同中退出，不再承担合同的权利义务，不再承担合同的收益及风险。
由于原合同的指向是房屋的物权，背书后合同的指向是同样的物权，李四在有权获得物权的前提下，自然拥有获得赔偿金的权利。
如果张三与李四签订的是独立的合同，则李四不能获得由开发商支付的违约金。
我国法律规定，房地产的物权以登记为准，及必须进行房地产产权登记。在本案中，张三与开发商签订的合同经过房地产产权登记，则张三获得了房屋的物权。
但张三与李四的合同显然是不可能获得产权登记的(房地产背书合同除外)，既然没有登记，就绝对不能获得产权，也就没有合同指向的物权。那么李四只拥有合同债权，即李四只能向张三请求违约责任，而不能超越张三向开发商请求违约责任。这就是张三与李四签订的是独立合同还是背书合同的区别。
首先，张三是与开发商签订的房屋预售合同，标的指向的是未来的有产权的房屋，即张三肯定会取得该房屋，其全部收益与风险也应该由张三获得或承担。
也就是说，开发商的违约风险以及违约赔偿收益也都属于张三。但该风险与收益是建立在张三对房屋的物权的基础上的，其他人如果要主张获得对应的收益，必须以获得房屋的物权为基础，没有获得物权，就不能主张获得对应的收益。
那么李四是否获得了该房屋的物权呢？那就要看张三与李四的合同是怎么签订的。如果是在张三与开发商签订的合同后，张三与李四签订房屋背书合同，那么李四就能获得该房屋的物权。也只有这种形式，李四才能主张获得该合同纠纷的违约金。
背书合同实际上是原合同的变更，及原合同的甲乙双方同意其中一方将其全部合同权利义务转让给第三人，第三人成为合同的当事人，转让人则从合同中退出，不再承担合同的权利义务，不再承担合同的收益及风险。
由于原合同的指向是房屋的物权，背书后合同的指向是同样的物权，李四在有权获得物权的前提下，自然拥有获得赔偿金的权利。
如果张三与李四签订的是独立的合同，则李四不能获得由开发商支付的违约金。
我国法律规定，房地产的物权以登记为准，及必须进行房地产产权登记。在本案中，张三与开发商签订的合同经过房地产产权登记，则张三获得了房屋的物权。
但张三与李四的合同显然是不可能获得产权登记的(房地产背书合同除外)，既然没有登记，就绝对不能获得产权，也就没有合同指向的物权。那么李四只拥有合同债权，即李四只能向张三请求违约责任，而不能超越张三向开发商请求违约责任。这就是张三与李四签订的是独立合同还是背书合同的区别。
温馨提示：内容为网友见解，仅供参考
第1个回答 2011-10-29
以上法友所述的法理知识正确，本人来做个通俗的解释。
提问者可以做个假设，你站在开发商的角度来看这个赔偿问题。
开发商没有按照和张三的约定如期交房，那么开发商有没有义务去赔偿一个他从来没见过的人，拿着与张三签的合同来要违约金呢？在实务中也是不可能发生这种情况的，开发商会把钱直接赔偿给李四，现实中开发商一定会把张三叫来，把钱先给张三，然后张三可以基于和李四签订的合同履行违约金义务，如果张三和李四中没有约定，那么这个钱就只能配给张三。
你所谓的权益继承有点类似债权中代位求偿权问题，但是那是有条件的，开发商怠于行使到期债权，张三又不主张自己的权利，李四基于和张三的约定（如开发商违约，违约金支付张三后应归李四所有类似内容）可以直接以自己的名义向开发商行使代位权。（《合同法》73.1）所以归根到底仍然是合同相对性的问题。对债权债务的主张一定要基于合同的约定，和合同签订的主体双方，这里没有第三人的事，除非合同中另外约定了，李四向张三索取违约金的内容。
个人意见仅供参考讨论。
提问者可以做个假设，你站在开发商的角度来看这个赔偿问题。
开发商没有按照和张三的约定如期交房，那么开发商有没有义务去赔偿一个他从来没见过的人，拿着与张三签的合同来要违约金呢？在实务中也是不可能发生这种情况的，开发商会把钱直接赔偿给李四，现实中开发商一定会把张三叫来，把钱先给张三，然后张三可以基于和李四签订的合同履行违约金义务，如果张三和李四中没有约定，那么这个钱就只能配给张三。
你所谓的权益继承有点类似债权中代位求偿权问题，但是那是有条件的，开发商怠于行使到期债权，张三又不主张自己的权利，李四基于和张三的约定（如开发商违约，违约金支付张三后应归李四所有类似内容）可以直接以自己的名义向开发商行使代位权。（《合同法》73.1）所以归根到底仍然是合同相对性的问题。对债权债务的主张一定要基于合同的约定，和合同签订的主体双方，这里没有第三人的事，除非合同中另外约定了，李四向张三索取违约金的内容。
个人意见仅供参考讨论。
第2个回答 2011-10-28
违约金的收益应由张三收取。李四与开发商没有合同的权利义务关系。追问
这个问题的核心就是，追偿权利是否转移?希望大家能多讨论一下。
追答两个房屋买卖合同法律关系，不存在追偿权利的转移。开发商违约金应支付给张三，张三与李四签订的合同 违约金应由张三付给李四，约定的违约金不一样、约定的违约金与法定的违约金有不一样！！！
第3个回答 2011-10-28
开发商违约，张三收；张三违约，李四收
第4个回答 2011-10-31
此为不同的法律关系，根据各自的合同约定，来向合同的相对人主张违约责任。
纵横法律网 何向前律师
纵横法律网 何向前律师
第5个回答 2011-10-28
应由张三收取（合同相对性的原则）
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