划拨土地土地证过户变更问题
您好，请问卖方房子的土地证是划拨的且是单位的大证，必须对方有土地证才能交易吗?是房改房，我买的话必须要交土地出金或者收益金吗？然后土地证办到我手中就是出让的70年使用权的土地使用证了吗？这个土地出让金或者收益金按什么标准缴纳？
您好：
1、如果土地证过户，原证必须是卖方个人的名字；
2、土地性质为划拨的土地证过户，需缴土地收益金，过户后，土地证仍保持划拨性质不变；
3、收益金标准按房屋所在地的地价级别制定，级别不同，缴纳收益金的标准也不同，具体情况您可以致电地产交易中心窗口，联系电话：xxxxxxx。
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以上是我们所在地土地局给我的回复，我购买的二手房是原房主的房改房，土地证是个大证，应该是划拨性质的，买的是个小学的家属楼的房子，我问的是，都说买了房改房必须比较土地出让金，可是我们当地让交的是土地收益金，都说交了出让金后土地变成出让性质，且期限从本楼第一个办理的人开始算起70年，可是我们这交了土地收益金后还是划拨性质，？？当地这样的办理合法合规吗？为什么跟大多数人说的房改房土地变更程序和后果不一样，交了不少于土地出让金的土地收益金还没有土地的出让使用权，继续面临划拨这样随时被收回的土地感觉很亏，！！
这个问题，你们那里的官方解答是正确的。
首先，这个房子还是单位的大证，通俗的说，这个房子还只是单位的福利房，尚未房改。按照要求，现在基本上不会有尚未房改的房子了，但是不排除有单位还没有去办理房改的手续。如果想要卖这个房子，那么必须由卖方和单位办理房改手续，就是俗称的买断产权，由单位出具证明，然后到你们当地的登记机关办理过户手续，手续办完后，才能卖，也就是你们那里官方解释说的必须是个人名字。
其次，不是说房改房就一定要交土地出让金或者受益金，而是因为他房子的土地使用权类型是划拨，根据我国的法律规定，划拨土地是不允许交易的，划拨的土地使用权在进行转让时，必须由县级以上人民政府土地主管部门批准，并缴纳土地收益金后，才能办理。土地收益金和土地出让金是两回事。通俗的说，划拨土地是国家无偿让你使用的，如果你想把这个土地卖掉，从中获得收益，国家是不允许的，你可以转让，但是转让收益要上交国家。这个是土地收益金。缴纳后，国家就批准你进行土地资产划转，划转的意思是划拨转让，转让后仍然保持划拨性质。
如果你还不明白，我再转一个官方的解释给你看看：
土地收益金(土地增值费)指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
对于你这个问题，我首先建议你这样的房改房最好是不要买。如果确实信得过，那么就让卖方把产权买断后再交易，因为这样的房改房，一般都不是卖方独立产权，其中还包含了单位的产权，你买了之后再想卖就麻烦了。其次，如果买了，划拨和出让是无所谓的，对于个人住房国家是保护的，不会说无偿收回就收回。70年使用权的到期后按照物权法规定是自动续期，而划拨根本没有期限。至于土地收益金的收取标准，那就是按照地方规定来了，国家没有规定，但是肯定不能低于同级别地区同类型土地的基准地价。
再者，说个题外话，现在中国有能住70年的房子么？绝对是在70年到期之前就拆迁了。放心吧。
首先，这个房子还是单位的大证，通俗的说，这个房子还只是单位的福利房，尚未房改。按照要求，现在基本上不会有尚未房改的房子了，但是不排除有单位还没有去办理房改的手续。如果想要卖这个房子，那么必须由卖方和单位办理房改手续，就是俗称的买断产权，由单位出具证明，然后到你们当地的登记机关办理过户手续，手续办完后，才能卖，也就是你们那里官方解释说的必须是个人名字。
其次，不是说房改房就一定要交土地出让金或者受益金，而是因为他房子的土地使用权类型是划拨，根据我国的法律规定，划拨土地是不允许交易的，划拨的土地使用权在进行转让时，必须由县级以上人民政府土地主管部门批准，并缴纳土地收益金后，才能办理。土地收益金和土地出让金是两回事。通俗的说，划拨土地是国家无偿让你使用的，如果你想把这个土地卖掉，从中获得收益，国家是不允许的，你可以转让，但是转让收益要上交国家。这个是土地收益金。缴纳后，国家就批准你进行土地资产划转，划转的意思是划拨转让，转让后仍然保持划拨性质。
如果你还不明白，我再转一个官方的解释给你看看：
土地收益金(土地增值费)指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
对于你这个问题，我首先建议你这样的房改房最好是不要买。如果确实信得过，那么就让卖方把产权买断后再交易，因为这样的房改房，一般都不是卖方独立产权，其中还包含了单位的产权，你买了之后再想卖就麻烦了。其次，如果买了，划拨和出让是无所谓的，对于个人住房国家是保护的，不会说无偿收回就收回。70年使用权的到期后按照物权法规定是自动续期，而划拨根本没有期限。至于土地收益金的收取标准，那就是按照地方规定来了，国家没有规定，但是肯定不能低于同级别地区同类型土地的基准地价。
再者，说个题外话，现在中国有能住70年的房子么？绝对是在70年到期之前就拆迁了。放心吧。
温馨提示：内容为网友见解，仅供参考
第1个回答 2011-01-14
因为当时的土地是属于划拨性质的，也就是单位出30%，国家给予70%补助然后获得的土地使用权，因为没有高额的土地出让金所以才称为福利房，又因为当时单位上缴纳了30%，所以自然土地证是他们的。现在你缴纳了收益金也就是也就是你相当于缴纳了属于你的30%出让金，因为国家仍旧是给你个人补助了70%，土地的性质自然是划拨。
因为你不属于该单位上的人，福利房你自然是没有权利居住，一般的个人都是出的土地出让金也就是100%，现在你才出30%也是不行的，所以必须是原单位上的人才能办理分割大证，完了以后你过户。
划拨性质的土地也并不是说国家说收就收的，拆迁问题应该不大，拆迁"出让土地"he"划拨土地“性质上的建筑物对于建筑物的补偿是一样的，只是土地补偿上出让性质的土地比划拨性质的略高一些，但是你的土地是分摊的，也就20个平方左右，才能少多少钱。放心吧，这个不是什么大问题。
因为你不属于该单位上的人，福利房你自然是没有权利居住，一般的个人都是出的土地出让金也就是100%，现在你才出30%也是不行的，所以必须是原单位上的人才能办理分割大证，完了以后你过户。
划拨性质的土地也并不是说国家说收就收的，拆迁问题应该不大，拆迁"出让土地"he"划拨土地“性质上的建筑物对于建筑物的补偿是一样的，只是土地补偿上出让性质的土地比划拨性质的略高一些，但是你的土地是分摊的，也就20个平方左右，才能少多少钱。放心吧，这个不是什么大问题。
第2个回答 2011-01-22
最好不要买这种房子，变数太大，而且绝对是不能更名的，如果卖方人什么时候反悔了，不用国家来收，他就可以收，名字是他的啊！最多再退你点钱，到时你哭都没地方。
第3个回答 2011-01-14
土地证是大证是不能办理土地证过户手续的，要先由卖方办理个人名下的土地证。
给你的回答3点，只有第二点最后一句是不对的，其余都是正确的。
缴纳土地出让金后，新土地证的土地性质就是出让的了。
给你的回答3点，只有第二点最后一句是不对的，其余都是正确的。
缴纳土地出让金后，新土地证的土地性质就是出让的了。
第4个回答 2011-01-14
国有土地分取得方式有有偿出让、划拨，租赁、合资入股等等，你虽然买来的，但未办理出让手续，应该还是划拨。
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